Besonderheiten bei Erwerb und Veräußerung einer Wohnung


Erwirbt der Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung, betrifft der in der Regel einheitlich ausgewiesene Kaufpreis auch die Instandhaltungsrücklage. Der hierauf entfallende Kaufpreisanteil betrifft jedoch nicht die Wohnung als solche, sondern der neue Eigentümer zahlt für die Übernahme einer Rechtsposition, die der bisherige Eigentümer gegenüber dem Verwaltungsvermögen inne hatte. Der Teilbetrag ist daher bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage auszuscheiden (Aufteilung des Gesamtkaufpreises). Entsprechend hat der Veräußerer zu verfahren, der die Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 EStG veräußert und einen privaten Veräußerungsgewinn zu versteuern hat, denn der Betrag des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, wird nicht für die Wohnung gezahlt und darf daher nicht in den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG) einfließen.

Bereits in 1991 hat der BFH entschieden, dass der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Vielmehr liegt insoweit Entgelt zur Erlangung eines geldwerten Anspruchs auf Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage vor (BFH 9.10.91, BFH/NV 92, 264). Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und nur der die Wohnung betreffende Teil der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. Ist dies nicht geschehen, sondern hat das FA den Gesamtkaufpreis besteuert, sollte bei größeren Beträgen gegen den Grunderwerbsteuerbescheid Einspruch eingelegt und die entsprechende Minderung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden.

Quelle: Gestaltende Steuerberatung – Ausgabe 08/2002, Seite 289