Monatliche Archive: Februar 2018


Das können Vermieter von der Steuer absetzen

Reparaturkosten, Fahrtkosten und Grundsteuer: Wer eine Immobilie vermietet, hat zwar einige Kosten, kann davon aber auch ziemlich viel von der Steuer absetzen. Ein Überblick über die Posten, die Vermieter beim Finanzamt geltend machen können.

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben so manche Ausgabe, um ihre Immobilien in Schuss zu halten – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. Im Gegenzug können Vermieter allerdings etliche Ausgaben von der Steuer absetzen und so einiges von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder hereinholen. Dazu müssen sie bei ihrer Steuererklärung die Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen und Ausgaben mit einer Quittung oder einer Rechnung belegen. Es ist also unabdinglich, solche Belege zu sammeln und aufzubewahren, um die Kosten später in der Steuererklärung berücksichtigen zu können.

Diese Posten können Vermieter von der Steuer absetzen

Prinzipiell können Vermieter alle Kosten, die ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich geltend machen. Im Einzelnen sind das folgende Positionen:

Immobilienanzeigen

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können sie in ihrer Steuererklärung geltend machen.

Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision . Diese Ausgaben kann der Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.

Zinsen

Oft finanzieren Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen. Die monatlich an die Bank zu zahlende Kreditrate besteht aus Zins- und Tilgungsleistungen. Die Zinsen können Vermieter von der Steuer absetzen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie

Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

Fällt beim Immobilienkauf eine Maklerprovision an, können Vermieter auch diese von der Steuer absetzen. Die Maklerkosten werden allerdings nicht auf einen Schlag abgezogen. Sie werden als Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten dem Kaufpreis zugerechnet. Diese können – ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück – mit jährlich zwei bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden.

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss jedes Jahr Grundsteuer an die Kommune zahlen. Wie hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.

Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

Möbel

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Dabei gilt allerdings folgendes: Gegenstände, die für die vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, können noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden (bis Ende 2017 waren es 410 Euro). Gegenstände, deren Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Tabellen, die darüber informieren, welche Gegenstände wie lange abgesetzt werden müssen, gibt es beim Bundesfinanzministerium. Kauft ein Eigentümer beispielsweise für seine Mietwohnung eine hochwertige Einbauküche, die über zehn Jahre abgeschrieben werden kann, muss er folgendermaßen vorgehen: Der Gesamtpreis der Küche wird durch zehn geteilt. Die Summe, die dabei herauskommt, wird nun zehn Jahre lang jedes Jahr bei der Steuererklärung angegeben.

Reparaturen und Renovierung

Hat in einer Mietwohnung die Heizung ein Leck oder lässt sich die Haustür nicht mehr richtig schließen, muss in den meisten Fällen der Vermieter für die Reparaturkosten aufkommen. Handwerkerkosten können aber von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Die Kosten können in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Beim Abschreiben der Handwerkerkosten gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter schreibt die vollen Kosten in dem Steuerjahr ab, in dem er die Reparatur bezahlt hat. Oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf bis zu maximal fünf Jahre.

Achtung

Wer eine Mietimmobilie erwirbt und in den ersten drei Jahren Kosten für Instandsetzungen hat, die 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen, kann diese nicht innerhalb eines Zeitraums von einem bis fünf Jahren abschreiben. Diese Kosten zählen dann rechtlich zu den Anschaffungskosten, die jährlich mit zwei bis 2,5 Prozent linear abzuschreiben sind.

Nebenkosten

Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – zum Beispiel für Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Hausmeisterdienste. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

Fahrtkosten

Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen, können sie als Reisekosten von der Steuer absetzen. Allerdings berücksichtigt das Finanzamt meist nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen.

Bürokosten

Kosten für Steuerberater oder das Büro können Vermieter beim Finanzamt geltend machen.

Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise Kosten für Telefon oder Schreibbedarf.

Kosten für Anwalt und Steuerberater

Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso steuerlich geltend machen.

Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Selbst wenn eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer steht und damit keine Einkünfte erzielt werden, können Vermieter die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer von der Steuer absetzen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem Mieter sucht.

Quelle: immowelt.de


BGH: Schönheitsreparaturen nur bei renoviert übergebener Wohnung – Quotenklausel unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch mehrere Entscheidungen am 18.03.2015 zu Schönheitsreparaturen (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) seine bisherige Rechtsprechung maßgeblich geändert. Grundsätzlich sollen Mieter mit Renovierungsarbeiten nur für ihre eigene Mietvertragsdauer belastet werden. Daher können Schönheitsreparaturen lediglich verlangt werden, wenn dem Mieter entweder eine renovierte Wohnung übergeben worden ist oder ihm aber für die erfolgte Abnutzung vor seiner Mietzeit ein angemessener Ersatz gezahlt wird. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist der Mieter nur dann verpflichtet, Schönheitsreparaturen aufgrund der entsprechenden Regelung des Mietvertrags vorzunehmen, wenn der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung übergeben hat. Jegliche Quotenabgeltungsklauseln sind nach der neuen Entscheidung des BGH unwirksam. Dabei kommt es nicht mehr wie bisher darauf an, ob das Mietobjekt renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Quotenabgeltungsklauseln kamen zum Tragen, wenn das Mietverhältnis endete, bevor der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Der Mieter sollte aufgrund dieser Regelung anteilige Kosten für Renovierungen tragen.

Quelle: Haus und Grund


1. Gute Luft aus dem Staubsauger

Gegen muffigen Staubsaugergeruch ein paar Esslöffel Waschpulver einsaugen. Der frische Duft verteilt sich dann im ganzen Raum.
2. Saubere Toilette

Waschpulver in die Kloschüssel streuen, verreiben, einwirken lassen, dann spülen. So verschwindet auch festsitzender Schmutz ganz ohne langes Schrubben und Scheuern.

3. Günstiger Polsterreiniger

Auch gegen Flecken auf dem Sessel hilft es: mit einem feuchten Tuch betupfen, Pulver aufstreuen, mit einem Tuch sanft reiben. Einwirken lassen, nach einer Stunde mit klarem Wasser Restpulver auswaschen.
4. Frischer Duft im Kleiderschrank

Ein Baumwollsäckchen mit Waschpulver füllen und in den Schrank legen. So duftet die Wäsche auch nach Wochen im Schrank noch immer wie frisch gewaschen.
5. Strahlend weiße Fugen

Vergilbte Silikonfugen werden wieder weiß, wenn man sie mit einem Brei aus Waschpulver und Wasser behandelt (z. B. mit einer alten Zahnbürste). Die Paste löst sogar schwarze Schimmelsporen.
6. Gegen ölverschmierte Hände

Öl, z. B. von der Fahrradkette, lässt sich mit einer Paste aus Wasser und Waschpulver von der Haut entfernen. Danach gut eincremen – denn Waschpulver trocknet die Haut aus.
7. Fleckenfreier Teppich

Schmutzigen Teppich anfeuchten, Waschpulver aufstreuen. Mit einem Schwamm verreiben, eine Stunde einwirken und trocknen lassen. Reste einfach absaugen


Vermietete Immobilie vererben

Kinder und Ehepartner erben selbstgenutzte Immobilien komplett steuerfrei, wenn diese danach mindestens zehn Jahre weiter bewohnt werden. Dabei spielt der Verkehrswert der Immobilie keine Rolle. Bei Kindern beschränkt sich diese Regelung allerdings auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter. Diese Steuerfreiheit gilt aber nur im Erbfall und nicht beim Verschenken der Immobilie zu Lebzeiten.
Mietobjekte vererben

Soll eine vermietete Immobilie vererbt werden, kommen die Erben nicht ganz so gut davon.

Mit der Schenkung einer Immobilie lässt sich die Erbschaftssteuer umgehen


Mieterhöhung Indexmiete

Quelle: ImmobilenScout24

Mieter weigert sich zu zahlen

Da der Vermieter die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet habe, weigerte sich ein Mieter, zu zahlen. Bei einer Indexmiete reiche der Verweis auf den Verbraucherpreisindex aus, hielt der dagegen. Wer bekam Recht?

 

Mieter im Raum München hatten 2006 mit ihrem Vermieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen. Das bedeutet, ihre Miete kann angepasst werden, wenn sich der maßgebliche  Verbraucherpreisindex ändert. 2013 war es soweit, der Vermieter erhöhte die Kaltmiete um 85 Euro mit der Begründung, dass der Verbraucherpreisindex seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die bisherige Monatsmiete von 690 Euro sollte sich daher um abgerundet 85 Euro auf 775 Euro erhöhen.

 

Mieterhöhung unzureichend begründet?

Der Mieter empfand die Mieterhöhung als unzureichend begründet und zahlte weiterhin nur den alten Mietbetrag. Als er nach über einem Jahr auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehende Mietschuld mit der vom Mieter hinterlegten Kaution. Das wollte der nun ehemalige Mieter nicht hinnehmen. Er klagte auf Auszahlung der vollständigen Kaution und erhielt vor dem Landgericht München recht. – Die Richter räumten zwar ein, dass es nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht erforderlich sei, die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex im Mieterhöhungsschreiben in einem Prozentsatz anzugeben. Nach „Sinn und Zweck der Vorschrift“ hielten sie es dennoch für erforderlich. Denn nur so könne ein durchschnittlicher Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen. Daher sei die Mieterhöhung nicht wirksam gewesen und der Vermieter müsse die Kaution in voller Höhe auszahlen.

 

BGH: Mieter sollten rechnen können

Die Vermieterseite legte Revision ein und hatte damit Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah keine gesetzliche Grundlage dafür, dass der Vermieter dem Mieter einzelne Rechenschritte vorzurechnen hätte. Es müsse über die eingetretene Indexänderung hinaus lediglich die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Insofern war das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters korrekt und damit wirksam.

(BGH-Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16)