Allgemein


Rückerwerb eines Eigentums – Steuer zurück

Sechster Abschnitt
Nichtfestsetzung der Steuer, Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung

(1) Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, so wird auf Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben,

1.
wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet;
2.
wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.
(2) Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben,

1.
wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang stattfindet. Ist für den Rückerwerb eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich, so muß innerhalb der Frist die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch beantragt werden;
2.
wenn das dem Erwerbsvorgang zugrundeliegende Rechtsgeschäft nichtig oder infolge einer Anfechtung als von Anfang an nichtig anzusehen ist;
3.
wenn die Vertragsbedingungen des Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übereignung begründet hat, nicht erfüllt werden und das Rechtsgeschäft deshalb auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.
(3) Wird die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt, so wird auf Antrag die Steuer entsprechend niedriger festgesetzt oder die Steuerfestsetzung geändert,

1.
wenn die Herabsetzung innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet;
2.
wenn die Herabsetzung (Minderung) auf Grund des § 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches vollzogen wird.
(4) Tritt ein Ereignis ein, das nach den Absätzen 1 bis 3 die Aufhebung oder Änderung einer Steuerfestsetzung begründet, endet die Festsetzungsfrist (§§ 169 bis 171 der Abgabenordnung) insoweit nicht vor Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt des Ereignisses.
(5) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 4 gelten nicht, wenn einer der in § 1 Absatz 2 bis 3a bezeichneten Erwerbsvorgänge rückgängig gemacht wird, der nicht fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt (§§ 18 bis 20) war.

Waschmaschinen-Leck und übergelaufene Badewanne: Wann Mieter für Wasserschäden aufkommen müssen

Läuft die Waschmaschine aus, ist das in der Regel ein Fall für den Versicherer. Doch zahlt die Hausratversicherung auch für Schäden beim Nachbarn?
Bei Wasserschäden gilt generell das Verursacherprinzip – das heißt: Zahlen muss derjenige, auf den der Schaden zurückgeht. In bestimmten Fällen kann es aber passieren, dass der Verursacher auf seinen Kosten sitzenbleibt. Eine gute Hausratversicherung kann dann helfen.

Wasserschäden sind sowohl für Mieter als auch für Vermieter oft ein Alptraum. Die Ursachen eines solchen Schadens können vielfältig sein. Gut, wenn Betroffene wenigstens die richtigen Versicherungen haben, die für die Schadensregulierung aufkommen.

Aber Vorsicht: „Nicht alle Wasserschäden sind standardmäßig versichert“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Die Kosten für einen Wasserrohrbruch landen beim Vermieter

Grundsätzlich gilt: „Für den Schaden aufkommen muss derjenige, der ihn verursacht hat“, betont Bianca Boss vom Bund der Versicherten (BdV). Bricht also ein altes Rohr, weil der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen ist, muss er für alle Schäden am Gebäude aufkommen. Für Schäden am Hausrat des Mieters ist er aber nicht zuständig – die muss der Mieter seiner Hausratsversicherung melden, die den Schaden dann übernimmt.

Wasserschäden, die der Versicherung gemeldet werden, sind alles andere als eine Seltenheit. „Jährlich zählen die Gebäudeversicherer deutschlandweit über 1,1 Millionen Leitungswasserschäden“, erklärt Mathias Zunk. „Im Schnitt entsteht alle 30 Sekunden ein Leck“, sagt der Verbraucherexperte beim Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in Berlin. Die Kosten summierten sich 2015 auf 2,3 Milliarden Euro. Hinzu kamen laut Zunk 230 Millionen Euro Schäden in der Hausratsversicherung.

Eine Hausratversicherung erleichtert die Schadensabwicklung

Mieter ohne Hausratsversicherung müssen selbst vom Verursacher Schadenersatz verlangen. Dann springt in der Regel die Haftpflichtversicherung des Verursachers ein, vorausgesetzt, seine Schuld ist erwiesen. Wenn in einer Mietwohnung etwa die Waschmaschine aus- oder die Badewanne überläuft, zahlt der Mieter beziehungsweise seine Hausratsversicherung für Schäden innerhalb der Wohnung.

Für die durch den Mieter verursachten Wasserschäden außerhalb der eigenen Wohnung, etwa beim Nachbarn, kommt die Haftpflichtversicherung des Mieters auf. Mieter sollten daher immer auch eine Haftpflichtversicherung haben, rät Boss.

Versicherungsbedingungen genau lesen

Allerdings: „Im Fall eines leckgeschlagenen Aquariums oder eines ausgelaufenen Wasserbetts kommen die Versicherungen oft nicht für die Wasserschäden auf“, erklärt Kodim. Denn für solche Fälle ist in der Regel eine erweiterte Police nötig. Wurde sie nicht abgeschlossen, besteht die Gefahr, dass der Verursacher des jeweiligen Wasserschadens auf den Kosten sitzenbleibt.

Das kann auch passieren, wenn in einer Wohneigentümergemeinschaft nicht der Mieter, sondern ein selbstnutzender Eigentümer der Verursacher des Schadens ist. Seine Privathaftpflicht übernimmt zwar dann die Schäden in der darunterliegenden Wohnung, aber den Schaden an der durchfeuchteten Geschossdecke und an anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums nur zum Teil. Das bedeutet, dass der Schadensverursacher einen Teil der Kosten – nämlich den, der seinem Wohnungseigentum entspricht – selbst zahlen muss.

Welche Leistungen der Versicherer konkret erbringt und unter welchen Bedingungen, regelt der individuelle Vertrag. „Mieter und Hausbesitzer sollten deshalb ihre jeweilige Police prüfen, wie Wasserschäden konkret versichert sind“, rät Zunk. Wurde es versäumt, den Versicherer rechtzeitig zu unterrichten, kann dieser die Zahlung verweigern und kürzen, wie Kodim sagt. Was konkret unter „rechtzeitig“ zu verstehen ist, ist in der Regel im Vertrag geregelt.

„Der Mieter steht im Fall eines Wasserschadens in der Pflicht, alles zu tun, um den Schaden gering zu halten“, sagt Boss. Dazu gehört, den Hauptwasserhahn abzuschalten, mit Eimer oder Schüssel auslaufendes Wasser aufzufangen, aufwischen – und wenn es ganz schlimm kommt: die Feuerwehr rufen.

Quelle:focus.de


Zweitschlüssel: Tipps für Vermieter

Immer wieder stellen sich Vermieter die Frage, ob sie das Recht haben, zu den Wohnungen ihrer Mieter einen Zweitschlüssel zu behalten. Die Rechtslage hierzu ist eindeutig: Nein, ein solches Recht haben Vermieter nicht. Dennoch kann es sinnvoll sein, mit einem Mieter eine Vereinbarung über einen Notfall-Schlüssel zu treffen, der beim Vermieter bleibt.

Kommt ein Mietvertrag zustande, hat der Vermieter kein Recht mehr auf einen Zweitschlüssel. Er muss alle Schlüssel an den Mieter übergeben.

Habe ich ein Recht auf einen Zweitschlüssel zu meiner vermieteten Wohnung? – Diese Frage stellen sich Vermieter zu den verschiedensten Gelegenheiten – beispielsweise wenn Reparaturen anstehen oder die Mieter für längere Zeit in den Urlaub fahren und die Wohnung unbewohnt lassen. Die Rechtsprechung hat hierzu eine klare Position.

Vermieter darf keine Zweitschlüssel behalten

„Der Vermieter darf grundsätzlich keinen Zweitschlüssel für die Mietwohnung behalten“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund. Und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter für längere Zeit in den Urlaub fährt oder aus anderen Gründen abwesend ist. Bei der Wohnungsübergabe müssen Vermieter dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung übergeben. Es würde ihnen auch nichts bringen, einen Schlüssel zu behalten, so Ropertz. „Denn der Vermieter darf nur mit Zustimmung des Mieters nach vorheriger Terminabsprache die Wohnung betreten.“ Gründe dafür können beispielsweise die geplante Instandsetzung oder Mängelbeseitigung in der Wohnung sein. Einzige Ausnahme ist ein Notfall: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist.

Kein Recht auf Schlüssel im laufenden Mietverhältnis

Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung bereits bezogen hat, darf der Vermieter keinen Schlüssel vom Mieter fordern. Er darf aber durchaus wissen, wo sich ein Zweitschlüssel befindet. „Der Vermieter kann die Informationen abfragen oder einfordern, wo der Mieter für Notfälle einen Zweitschlüssel hinterlegt hat“, erklärt Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Die Schlüssel zur Wohnung darf der Vermieter letztlich erst beim Auszug des Mieters einfordern.

Mit dem Mieter auf einen Notfallschlüssel einigen

Obwohl der Vermieter kein Recht auf einen Schlüssel hat, kann es sinnvoll sein, wenn er sich mit dem Mieter auf einen Notfallplan einigt – beispielsweise wenn dieser für längere Zeit im Urlaub ist. Hierzu können Vermieter verschiedene Lösungsvorschläge anregen, falls ihre Mieter ihnen den Schlüssel nicht einfach so überlassen möchten:

Schlüssel bei einer Vertrauensperson des Mieters deponieren, die auch der Vermieter kennt:
„Es gehört zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Schlüssel bei längerer Abwesenheit bei einem Nachbarn oder Bekannten zu verwahren“, so Kirchhoff.

Vermieter verwahrt den Schlüssel in einem geschlossenen Umschlag:
Ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kann der Mieter sehen, wenn bei der Übergabe beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist“, sagt Kirchhoff.

Natürlich muss der Vermieter einen solchen Schlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben.

Vermieter sollten Zweitschlüssel nicht widerrechtlich einbehalten

Was aber, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel besitzt? „Einen Zweitschlüssel ohne Wissen des Mieters einzubehalten oder damit sogar die Wohnung zu betreten geht gar nicht“, so Kirchhoff. Die Konsequenz: „Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter sogar das Schloss für die Dauer des Mietverhältnisses austauschen“, sagt Mieterbund-Sprecher Ropertz.

Auch wenn der Mieter noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter bereits einen Schlüssel hat, darf er diesen nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. So lange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.

Quelle: immowelt.de

Markus Grundmann


Hauskauf: Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Auch wenn es nicht so oft vorkommt: Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum man von einem Immobilien-Kaufvertrag zurücktreten möchte. Da ein abgeschlossener Kaufvertrag bindend ist, ist ein Rücktritt im Normalfall auch nicht so einfach. Allerdings gibt es einige Situationen, die die Rückabwicklung möglich machen. Hier erfahren Sie mehr über den Rücktritt vom Kaufvertrag sowohl für Käufer und Verkäufer und welche Konsequenzen daraus resultieren. 

Ein Rücktritt beim Hauskauf führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Gemäß § 346 Absatz 1 BGB sind bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren.

Vertragliches vs. gesetzliches Rücktrittsrecht

Wie der Name schon sagt, kann das vertragliche Rücktrittsrecht im Vertrag aufgenommen werden, ist aber nicht Pflicht. Das vertragliche Rücktrittsrecht hat gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht Vorrang, wird in der Realität jedoch selten angewandt. Manchmal kann ein vertraglich geregelter Rücktritt jedoch Einiges vereinfachen. Besteht diese Klausel nämlich nicht, kann es beim Eintritt eines Rücktritts zu einer aufwendigen Rückabwicklung kommen, die viel Zeit und Geld kostet. Vor allem als Verkäufer sollte man sich überlegen, diese Klausel mit aufzunehmen, denn ein aufwendiger Rücktritt bedeutet eine Verzögerung für den erneuten Verkauf und kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss nicht zusätzlich im Kaufvertrag vereinbart werden und gilt immer dann, wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde.

Ist ein Widerruf das Gleiche wie ein Rücktritt?

Sowohl der Rücktritt als auch das Widerrufsrecht sind recht ähnlich, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken. Das Widerrufsrecht wird im notariellen Kaufvertrag (ähnlich wie das vertragliche Rücktrittsrecht) vermerkt und besteht dann meist für einen Zeitraum von 14 Tagen. In dieser Zeit können die Vertragsparteien also ihre Meinung ändern und den Vertrag widerrufen. Das Widerrufsrecht ist freiwillig, aber empfehlenswert. Beispielsweise für den Fall, wenn vor Vertragsabschluss noch einige Fragen offen stehen. In der Realität findet das Widerrufsrecht jedoch eher selten Anwendung, denn normalerweise werden Unklarheiten geklärt, bevor überhaupt ein Vertrag geschlossen wird.

Gründe des Verkäufers für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Übliche Gründe des Verkäufers für den Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag sind die folgenden:

  • Der Käufer zahlt nicht: Wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgehen kann oder möchte, hat der Verkäufer das Recht (aber nicht die Pflicht), vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das ist natürlich nur dann möglich, wenn dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrags nicht klar war, dass der Käufer nicht in der Lage sein wird, zu zahlen. In diesem Fall kann der Verkäufer sogar die für den Verkauf angefallenen Kosten vom Käufer zurückverlangen. Diese können beispielsweise die Makler- oder Notargebühren sein.
  • Der Käufer hat vertragswidrig bauliche Veränderungen vorgenommen.

Gründe des Käufers für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Übliche Gründe des Käufers für den Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag sind die folgenden:

  • Der Verkäufer hat Schulden auf der Immobile lasten, die nicht gelöscht oder übertragen werden können.
  • Der Verkäufer hat dem Käufer vor dem Verkauf bedeutende Mängel verschwiegen, die erst nach Abschluss des Vertrages vom Käufer entdeckt werden. Schließlich gilt das Verschweigen von bekannten Mängeln und Schäden als arglistige Täuschung.

Käufer muss Arglist des Verkäufers beweisen

Der Käufer kann also nicht bei den kleinsten Mängeln zurücktreten, sondern muss eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers nachweisen. Das bedeutet also, dass der Käufer nachweisen muss, dass dem Verkäufer die verschwiegenen Mängel bereits vor Vertragsabschluss bekannt waren. Der bloße Verdacht reicht nicht und ein solcher Beweis kann nur gelingen, wenn Zeugen bestätigen, dass der Verkäufer den Mangel gekannt hat. Beispielsweise wenn der Verkäufer bereits bei Eigentümerversammlungen oder mit Handwerkern über den Mangel gesprochen hat.

Achtung: Kein Rücktrittsrecht bei gescheiterter Finanzierung

Im Gegensatz zum Verkäufer hat der Käufer keinen Anspruch auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn er keine Finanzierungszusage von seiner Bank erhält. Aus diesem Grund ist es ratsam, den notariellen Kaufvertrag erst dann abzuschließen, wenn die Finanzierung gesichert ist und alle Fragen geklärt sind.

Ab wann kann ich einen Rücktritt verlangen?

Bevor es überhaupt zu einem Rücktritt kommen kann, muss der anderen Vertragspartei, die für den Rücktrittsgrund verantwortlich ist, eine Mahnung und eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Beispielsweise wenn der Käufer nicht fristgerecht zahlt, muss er eine letzte Chance erhalten, also eine Frist, bis zu der er zahlen muss. Wenn die Frist abläuft und der Käufer weiterhin nicht zahlt, kann ein Rücktritt vollzogen werden.

Schadensersatzansprüche nach dem Rücktritt vom Kaufvertrag

Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgreich durchgesetzt worden, können in den meisten Fällen Schadensersatzansprüche entstehen. Der Schadensersatz soll dann den Schaden ausgleichen, der durch die Pflichtverletzung einer Partei entsteht. Dabei ist die Höhe des Schadensersatzes unterschiedlich und von mehreren Faktoren abhängig. Nicht nur der Kaufpreis spielt hierbei eine Rolle; auch der Grund des Rücktritts und inwiefern dieser Käufer oder Verkäufer schadet. Die Berechnungen des Schadensersatzes beruhen dabei grundsätzlich auf dem § 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die Alternativen zum Rücktritt vom Kaufvertrag

Möchte oder kann man nicht direkt vom Kaufvertrag zurücktreten, gibt es auch einige Alternativen:

  • Die Anfechtung. Der Kaufvertrag kann wegen Täuschung oder generell dann angefochten werden, wenn einer der Vertragsparteien nach Unterzeichnung des Vertrages einen Irrtum feststellt. Hierfür muss man dann eine Anfechtungserklärung mit ausführlich erläutertem Anfechtungsgrund verfassen.
  • Die Minderung des Kaufpreises. Diese kann dann möglich sein, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel bzw. Schäden entdeckt wurden, die dazu führen können, dass der Kaufpreis gesenkt wird.

 

Quelle: https://www.hausgold.de/


Mieter müssen Handwerker zur Kontrollen in die Wohnung lassen – wenn der Termin rechtzeitig angekündigt wurde.

Wer kennt das nicht: Im Hausflur hängt ein Zettel aus, dass Handwerker oder Techniker zu einem bestimmten Zeitpunkt in Ihre Wohnung müssen. Sie haben die Arbeiter nicht beauftragt, müssen Sie sie trotzdem in Ihr Zuhause lassen? Ein konkreter Fall gibt Aufschluss.

In Deutschland herrscht Rauchmelderpflicht. Eine Wohnungsgesellschaft wollte diese in allen vermieteten Wohnungen durch Techniker überprüfen lassen. Denn durch Staub, Spinnweben oder Zigarettenrauch können sie nicht richtig funktionieren. Auch eine schwache Batterie beeinträchtigt die Funktion.

Ein Mieter verweigerte den Technikern jedoch die Kontrolle. Er wollte sie nicht in seine Wohnung lassen. Die Wohnungsgesellschaft zog deswegen vor Gericht.

Das Amtsgericht in Frankfurt am Main urteilte zugunsten des Vermieters. Denn der Mieter sei verpflichtet, den Techniker zur Prüfung der Rauchmelder in die Wohnung zu lassen. Die Duldung von technischen Kontrollen sei eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Doch es gibt auch Regeln:

Die Prüfer dürfen nicht zu jeder Zeit bei Ihnen klingeln. Die Richter empfanden ein Zeitfenster zwischen 8 und 18 Uhr für angemessen. Außerdem muss die Hausverwaltung die Kontrolle rechtzeitig ankündigen – spätestens zwei Wochen vor dem Termin.

Sind Sie zu dem Zeitpunkt nicht im Haus, sollten Sie das der Hausverwaltung rechtzeitig melden. Häufig gibt es einen Ausweichtermin. Ansonsten spart es Mühen, wenn Sie ein Familienmitglied, Bekannten oder Nachbarn fragen, ob er die Techniker zu dem Zeitpunkt ins Haus lassen kann.

Quelle: Focus Online


BGH stärkt Vermieterrechte Schadenersatz schon beim Auszug

Stand: 28.02.2018 14:41 Uhr

Gibt es beim Auszug eines Mieters Schäden in der Wohnung, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Es bestehe sofort Anspruch auf Schadenersatz, so der Bundesgerichtshof.

Von Klaus Hempel, ARD-Rechtsredaktion

Wenn Mieter in der Mietwohnung Sachen beschädigen, die zur Wohnung gehören, kann der Vermieter sofort Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter auszieht. Er muss dem Mieter vorher keine Frist setzen, um ihm die Gelegenheit zu geben, den Schaden selbst zu beheben. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Mieter nicht ordentlich gelüftet und geheizt. Es schimmelte in der Wohnung. Außerdem waren die Armaturen im Bad verkalkt, ein Heizkörper hatte einen Lackschaden. Nachdem der Mieter ausgezogen war, verlangte der Vermieter Schadenersatz. Der Mieter wies das zurück. Er meinte, der Vermieter hätte ihm erst eine Frist setzen müssen, um die Möglichkeit zu haben, die Wohnung selbst wieder in Ordnung zu bringen.

Andere Lage bei Schönheitsreparturen

Der BGH ist dem nicht gefolgt und hat entschieden: Wenn der Mieter in der Wohnung einen Schaden verursacht und einfach auszieht, kann der Vermieter sofort Schadenersatz geltend machen. Er muss keine Frist setzen.

Anders läuft das bei Schönheitsreparaturen. Wenn der Mieter die bei Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht hat, muss der Vermieter erst mal Nachbesserung verlangen und dafür eine Frist setzen. Erst danach kann er Schadenersatz verlangen.

(Aktenzeichen VIII ZR 157/17)


Besonderheiten bei Erwerb und Veräußerung einer Wohnung

Erwirbt der Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung, betrifft der in der Regel einheitlich ausgewiesene Kaufpreis auch die Instandhaltungsrücklage. Der hierauf entfallende Kaufpreisanteil betrifft jedoch nicht die Wohnung als solche, sondern der neue Eigentümer zahlt für die Übernahme einer Rechtsposition, die der bisherige Eigentümer gegenüber dem Verwaltungsvermögen inne hatte. Der Teilbetrag ist daher bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage auszuscheiden (Aufteilung des Gesamtkaufpreises). Entsprechend hat der Veräußerer zu verfahren, der die Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 EStG veräußert und einen privaten Veräußerungsgewinn zu versteuern hat, denn der Betrag des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, wird nicht für die Wohnung gezahlt und darf daher nicht in den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG) einfließen.

Bereits in 1991 hat der BFH entschieden, dass der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Vielmehr liegt insoweit Entgelt zur Erlangung eines geldwerten Anspruchs auf Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage vor (BFH 9.10.91, BFH/NV 92, 264). Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und nur der die Wohnung betreffende Teil der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. Ist dies nicht geschehen, sondern hat das FA den Gesamtkaufpreis besteuert, sollte bei größeren Beträgen gegen den Grunderwerbsteuerbescheid Einspruch eingelegt und die entsprechende Minderung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden.

Quelle: Gestaltende Steuerberatung – Ausgabe 08/2002, Seite 289


Vermietung an Angehörige

66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete

Viele Eigentümer vermieten an nahe Verwandte oder an die eigenen Kinder. Die Gründe dafür können ganz unterschiedlich sein. Wichtig ist es in jedem Fall, einige Dinge zu beachten. Anderenfalls kann es böse Überraschungen vom Finanzamt geben. Erfahren Sie, worauf es ankommt.

Mietvertrag immer schriftlich aufsetzen


Bei Vermietung an Angehörige muss – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag auch – die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich der Nebenkosten angegeben sein. Desgleichen muss der Vermieter vertraglich festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist. Die Mietzahlung erfolgt per Dauerauftrag oder durch pünktliche Überweisung. So kann der Vermieter jederzeit beweisen, dass die Mietzahlungen tatsächlich geleistet wurden. Genau wie bei fremden Personen muss der Vermieter eine ordentliche Nebenkostenabrechnung mit allen Konsequenzen erbringen.

Grundsätzlich muss das Mietverhältnis mit Verwandten unbefristet sein. Bei einem zeitlich befristeten Vertrag müsste der Vermieter gegenüber dem Finanzamt einen Totalüberschuss über den befristeten Zeitraum vorlegen.

Miethöhe muss angemessen sein


Seit dem 01.01.2012 gelten 66 Prozent der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug. Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die vereinbarte Miete darunter, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich. Wird für eine Einbauküche, Mobiliar oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 66 Prozent.

Die vergünstigte Vermietung an Angehörige ist also ein gutes Modell, um Steuern zu sparen. Die Mieteinnahmen sind niedrig und trotzdem kann der Vermieter die Kosten in voller Höhe geltend machen.

Jeder Immobilienbesitzer, der Wohnraum vermietet, bezieht Mieteinnahmen, die er als Einkommen beim Finanzamt versteuern muss. Auf der anderen Seite haben Eigentümer rund um das Haus vielfältige Kosten. Überschreiten die Aufwendungen die Mieteinnahmen, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Durch eine verbilligte Miete an Familienangehörige lassen sich die zu versteuernden Einnahmen weiter verringern.


Als nahe Angehörige zählen:

  • Ehepaare sowie deren neue Lebensgefährten
  • Kinder
  • Enkelkinder
  • Eltern
  • Elternteile mit neuen Lebenspartnern
  • Großeltern
  • Geschwister

Quelle: ImmobilienScout24


Die Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Was passiert mit der eingezahlten Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Was ist eine Instandhaltungsrücklage:
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 21 Abs. 5 Nr. 4 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Eigentumsanlage gesetzlich verpflichtet eine angemessene Geldsumme (Instandhaltungsrückstellung) zu bilden. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage wird durch Mehrheitsbeschluss, in den Wirtschaftsplan, durch die Eigentümerversammlung festgelegt. Angespart und gezahlt wird die Instandhaltungsrücklage mit dem festgelegten Hausgeld. Mit dem angespartem Geld, sollen anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder dringend anfallende Reparaturen abgedeckt werden.

Instandhaltungsrücklage darf bei Verkauf nicht ausgezahlt werden!
Eine Auszahlung der anteiligen Instandhaltungsrücklage an einen Eigentümer der seine Wohnung veräußert, ist in der Gesetzgebung nicht vorgesehen. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage darf nur zur Instandsetzung- und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden. Nur bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ein Einsatz der Rücklage für laufende Kosten zulässig.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, bleibt die Instandhaltungsrücklage auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft und geht bei Eigentumsübertragung automatisch auf den Käufer über.

Verwalter gibt Auskunft
Die Verwalterin ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, den gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage, gesondert von anderem Vermögen zu verwalten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erfragt ein ordentlich arbeitender Immobilienmakler bei der Verwaltung die exakte Höhe der bereits eingezahlten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft an. Die hausverwaltung gibt dann eine schriftliche Auskunft über die bereits eingegangene Geldsumme.

Steuerliche Vorteile für den Käufer
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung zahlt jeder Käufer in Deutschland eine Grunderwerbsteuer, bemessen auf Basis des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie, an das zuständige Finanzamt zu zahlen. In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz (Stand: 06.2016) derzeit 5%. Diese Steuer wird nur auf den erworbenen Grundbesitz erhoben und nicht für einen Geldbetrag der Instandhaltungsrücklage oder mitgekaufen Inventar. Aus diesem Grund sollte beim Verkauf darauf geachtet werden, das folgende Formulierung im Kaufvertrag mit aufgenommen wird:

Im Kaufpreis enthalten ist eine anteilige Instandhaltungsrücklage in Höhe von x.xxx.xx EUR (in Worten: xxx EUR).

So lassen sich je nach Höhe der eingezahlten Instandhaltungsrücklage schnell mehrere hundert Euro an Grunderwerbsteuer sparen.